Home > Kinh nghiệm cầm đồ > Sổ hồng và sổ đỏ khác nhau về giá trị pháp lý thế nào?

Sổ hồng và sổ đỏ khác nhau về giá trị pháp lý thế nào?

Đội ngũ VietMoney

22/01/2025

Sổ hồng và sổ đỏ là hai tên gọi quen thuộc trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, ngoài việc khác biệt về màu sắc, bạn đã thực sự hiểu rõ bản chất và biết cách phân biệt hai loại giấy tờ này chưa?
Cùng VietMoney tìm hiểu chi tiết về đặc điểm, ý nghĩa, và các quy định liên quan để nắm vững thông tin quan trọng này nhé!

Phân biệt sổ hồng và sổ đỏ

Sổ hồng

Định nghĩa và ý nghĩa

Là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở” được cấp cho các chủ sở hữu tại các khu vực đô thị, bao gồm nội thành, nội thị xã và thị trấn. Sổ hồng được cấp cho các chủ sở hữu dựa theo quy định trong Nghị định số 60-CP ban hành ngày 05/07/1994:

Cấp một Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở cho chủ sở hữu nhà ở đồng thời cũng là chủ sử dụng đất ở và chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu ở nhà cho trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sở hữu đất ở.

Cơ quan ban hành sổ hồng là Bộ Xây dựng.

Điểm nhận diện

Sổ cũng như tên, có màu hồng. Ở ngoài trang bìa có ghi rõ dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.

Sổ đỏ

Định nghĩa và ý nghĩa

Là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất dựa theo khoản 20 Điều 4 luật đất đai 2003 nhằm mục đích bảo hộ cho quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Cơ quan ban hành sổ đỏ là Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Điểm nhận diện

Sổ có bìa màu đỏ và trang bìa có ghi rõ dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

So sánh giá trị pháp lý: Sổ nào quan trọng hơn?

1. Các loại sổ có giá trị hiện nay

Hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013 thì một số loại sổ sau vẫn có giá trị pháp lý, đó là:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Giá trị của hai loại sổ

Sổ hồng và sổ đỏ là 2 loại giấy tờ chứng minh tài sản có giá trị pháp lý và giá trị thực tế riêng.

Cụ thể:

– Giá trị pháp lý: Hiện nay, sổ hồng và sổ đỏ đều có giá trị pháp lý tương đương. Cả hai loại giấy tờ này đều được các cơ quan có thẩm quyền ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu chung cư, căn hộ và các tài sản gắn liền với đất. Do đó, cả sổ đỏ và sổ hồng đều mang lại quyền lợi pháp lý cho chủ sở hữu.

– Giá trị thực tế: Sổ đỏ với sổ hồng có giá trị thực tế phụ thuộc vào giá trị thực tế của tài sản ghi nhận quyền sử dụng và sở hữu trong sổ.

Như vậy, sổ đỏ và sổ hồng đều có ý nghĩa pháp lý và thực tế riêng biệt, mỗi loại thể hiện quyền sở hữu tài sản, và không thể khẳng định loại nào quan trọng hơn.

>>> Xem thêm: Tiệm vàng có cầm sổ đỏ không? Lưu ý gì khi cầm sổ đỏ?

3. Phân biệt sổ cũ và mới hiện nay

Không chỉ cần biết sổ hồng và sổ đỏ khác nhau như thế nào mà các bạn còn nên nắm được cách phân biệt sổ cũ với sổ mới hiện nay. Các bạn có thể dựa vào các tiêu chí so sánh dưới đây:

Sổ cũ

SỔ ĐỎ CŨ:

Căn cứ cấp sổ: Dựa vào các quy định trong: Nghị định 64-CP và Thông tư 346/1998/TT-TC ĐC.
Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian cấp: Trước 10/12/2009.
Tài sản được công nhận: Quyền sử dụng đất.
Khu vực được cấp sổ: Ngoài đô thị.
Loại đất được phép cấp sổ: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy hải sản.
Cơ quan ban hành: Bộ Tài nguyên và Môi trường.

SỔ HỒNG CŨ:

Căn cứ cấp sổ: Nghị định 60-CP và Nghị định 95/2005/NĐ-CP.
Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
Thời gian cấp: Trước 10/08/2005 đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Từ 10/08/2005 – trước 10/12/2009 đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
Tài sản được công nhận: Nhà ở, đất ở hoặc nhà ở, công trình xây dựng.
Khu vực được cấp sổ: Đô thị đối với nhà ở – đất ở. Trên cả nước đối với nhà ở – công trình xây dựng.
Loại đất được phép cấp sổ: Đất ở đô thị.
Cơ quan ban hành: Bộ Bộ Xây dựng.

Sổ mới

SỔ HỒNG MỚI:

Căn cứ cấp sổ: Nghị định 88/2009/NĐ-CP.
Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời gian cấp: Từ 10/12/2009 đến nay (cả nước dùng chung một loại sổ).
Tài sản được công nhận: Nhà ở, đất, tài sản gắn liền với đất.
Khu vực được cấp sổ: Trên cả nước.
Loại đất được phép cấp sổ: Tất cả các loại đất hiện nay.
Cơ quan ban hành: Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Điều kiện quan trọng để được Nhà nước cấp sổ

Trong khoản 1, 2 và 3 Điều 100 luật đất đai 2013 đã quy định rõ ràng về điều kiện được cấp sổ đỏ như sau:

Cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và không cần nộp tiền sử dụng đất nếu có một trong những loại giấy tờ sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc thuộc đối tượng trong danh sách sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng trước ngày 15/10/1993.
Nếu được cho tặng hay thừa kế phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh; Nếu là nhà tình nghĩa, tình thương gắn liền với đất phải có giấy tờ liên quan.
Giấy tờ chuyển nhượng và mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất trước 15/10/1993 có xác nhận của UBND cấp xã là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
Nếu là nhà ở gắn liền với đất ở mua thanh lý, hóa giá của Nhà nước phải có giấy tờ thanh lý, hóa giá theo quy định pháp luật.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ.
Các giấy tờ khác được cấp trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Nhà nước.

2. Chỉ cấp sổ đỏ cho các cá nhân và hộ gia đình đang sử dụng đất nếu có thể cung cấp được các loại giấy tờ đã nêu tại khoản 1 điều này mà trên giấy tờ có ghi tên người khác. Đồng thời, có kèm theo một số giấy tờ khác liên quan tới việc chuyển quyền sử dụng đất với đầy đủ chữ ký của các bên nhưng vẫn chưa được thi hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tính đến trước ngày Luật này có hiệu lực. Mặt khác, đất phải đảm bảo không có tranh chấp.

3. Cấp sổ đỏ cho các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất dựa theo quyết định hoặc phán quyết của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, văn bản công nhận kết quả hòa giải của cơ quan có thẩm quyền.

Trong Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT có quy định chi tiết về giấy tờ quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền nhưng thuôc chế độ cũ theo điểm e khoản 1 Điều 100 luật đất đai như sau:

Bằng khoán điền thổ.
Văn tự đoạn mãi BĐS bao gồm cả nhà lẫn đất ở có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ.
Văn tự mua bán, cho tặng, đổi, thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ.
Di chúc, thỏa thuận về phân chia di sản về nhà ở có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ.
Giấy phép đồng ý cho xây dựng hoặc hợp thức hóa kiến trúc được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ.
Bản án đã có hiệu lực thi hành của cơ quan Tòa án thuộc chế độ cũ.
Các giấy tờ chứng minh về tạo lập nhà và đất ở được sự công nhận của UBND cấp tỉnh khu vực đó.

Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đã quy định chi tiết về các loại giấy từ khác liên quan tới quyền sử dụng đất theo Điểm g Khoản 1 Điều 100 của luật đất đai như sau:

Sổ mục kê đất và sổ kiến điền đã được lập vào trước ngày 18/12/1980.
Có một trong các giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất được lập trong quá trình đăng ký ruộng đất dựa trên Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng, đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước đang được quản lý bởi cơ quan Nhà nước, bao gồm:
- Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất thuộc cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp.
- Bản tổng hợp về các trường hợp sử dụng đất hợp pháp được lập bởi UBND hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quản quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh.
- Các trường hợp không có giấy tờ theo như quy định trong điểm a, b tại Khoản này phải có đơn xin đăng ký quyền sử ruộng đất.

Dự án, danh sách hoặc văn bản về việc di dân tái định cư, di dân đi xây dựng khu kinh tế mới được phê duyệt bởi UBND cấp huyện tỉnh hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Các giấy tờ về việc giao đất nông trường, lâm trường quốc doanh cho người lao động trong nông trường, lâm trường làm nhà ở (Nếu có).
Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình; Xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình đã được chứng nhận hoặc cho phép bởi UBND cấp huyện, tỉnh hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Giấy tờ về việc tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh; Đơn đề nghị sử dụng đất đã được phê duyệt, chấp thuận bởi HTX nông nghiệp, UBND cấp xã trước ngày 01/07/1980 hoặc được phê duyệt, chấp thuận bởi UBND cấp huyện.
Giấy tờ về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức nhằm mục đích bố trí làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân cho cán bộ, công nhân viên bằng nguồn vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do sự đóng góp của chính cán bộ, công nhân viên. Nếu sử dụng ngân sách nhà nước để xây nhà ở thì buộc phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương để thực hiện quản lý và kinh doanh.
Các bản sao giấy tờ theo đúng quy định trong Điều 100 của luật đất đai và Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều này và phải có xác nhận của UBND cấp huyện, tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành thuộc cấp huyện, tỉnh. Với trường hợp đã bị mất bản gốc giấy tờ này và cơ quan nhà nước không lưu giữ hồ sơ về việc cấp giấy tờ đó nữa thì phải có xác nhận của cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, tỉnh.

Nếu các bạn có được một trong các giấy tờ trên thì sẽ được cấp sổ đỏ. Hoặc nếu không có các giấy tờ trên thị phải thuộc một trong 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Được cấp sổ đỏ và không cần nộp tiền sử dụng đất nếu hiện tại vẫn đang sử dụng đất và thời điểm sử dụng trước ngày 01/07/2014. Đồng thời phải có hộ khẩu thường trú trực tiếp tại địa phương và có tham gia vào trong các hoạt động sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối ở những vùng có điều kiện khó khăn, đặc biệt khó khăn và được xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không xảy ra tranh chấp bởi UBND cấp xã tại nơi đó.
Trường hợp 2: Được cấp sổ đỏ nếu như từ trước ngày 01/07/2004 đã sử dụng đất ổn định và đảm bảo không vi phạm luật đất đai, có xác nhận đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị bởi UBND xã hoặc cơ quan có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: Cầm cố sổ đỏ không chính chủ có vi phạm pháp luật không?

Các trường hợp không được cấp sổ đỏ

Có 7 trường hợp sẽ không được cấp sổ đỏ theo như quy định trong Điều 19, Nghị định 43/2014/CP:

Người đang làm các hoạt động quản lý, sử dụng đất nông nghiệp nằm trong danh sách quỹ đất công ích cấp xã, phường, thị trấn.
Người đi thuê hoặc thuê lại đất của người sử dụng đất, ngoại trừ những trường hợp như: Thuê, thuê đất từ nhà đầu tư kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng thuộc khu/cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc khu chế xuất.
Người được khoán đất thuộc các khu vực: Lâm trường, lâm nghiệp, nông trường, doanh nghiệp nông, ban quản lý lý rừng đặc dụng hoặc rừng phòng hộ
Người đang sử dụng đất nhưng không đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp sổ đỏ.
Người đang sử dụng đất, đáp ứng được các điều kiện được cấp sổ đã nhưng lại có thông báo hoặc quyết định về việc thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền.
Đất được giao cho các tổ chức, UBND xã để sử dụng vào mục đích công cộng, không thu tiền sử dụng đất.
Đất giao cho các tổ chức, cộng đồng dân cư nhằm mục đích quản lý thuộc trường hợp quy định trong Điều 8 luật đất đai.

Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác không được cấp sổ đỏ quy định chi tiết trong Nghị Định 43/2014/NĐ-CP.

Khi nào được Nhà nước cấp sổ hồng?

Nhà nước cấp sổ hồng cho các cá nhân, tổ chức theo khoản 1 Điều 99 luật đất đai 2013, cụ thể:

Người đang sử dụng đất và đáp ứng được đủ các điều kiện cấp sổ hồng dựa theo quy định trong Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
Người được giao hoặc cho thuê đất bởi nhà nước từ sau ngày 01/7/2014.
Người được cho, tặng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thu hồi nợ thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Người nhận được quyền sử dụng đất thông qua kết quả của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai hoặc theo bản án, quyết định từ Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai.
Người trúng thầu do đấu giá quyền sử dụng đất.
Người mua nhà ở và các tài sản gắn liền với đất hợp pháp.
Người sử dụng đất trong khu/cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc khu chế xuất.
Người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc được nhà nước bán thanh lý, hóa giá.
Người/nhóm người/các thành viên trong hộ gia đình/vợ chồng/tổ chức sử dụng đất tách hoặc hợp thửa.
Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận nhưng đề nghị cấp hoặc đổi lại.

Trên đây là một số thông tin về sổ hồng và sổ đỏ khác nhau như thế nào cũng như cách phân biệt và điều kiện cấp sổ. Nếu các bạn còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan tới sổ hồng và sổ đỏ có thể liên hệ VietMoney để được giải đáp thêm.

VietMoney – Cầm Đồ Chính Trực

Hơn 8 năm đồng hành, VietMoney luôn là chỗ dựa tin cậy, hỗ trợ tài chính kịp thời để bạn vượt qua khó khăn. Với chúng tôi, sự tử tế, chân thành và đáng tin cậy là những giá trị cốt lõi, giúp bạn vượt qua mọi thử thách.