Các phương pháp định giá bất động sản chuẩn nhất

Định giá bất động sản cần những gì? Bạn đã từng bao giờ thắc mắc ngân hàng hay các cửa hàng cầm cố khi cầm cố bất động sản định giá như thế nào? Dựa vào đâu họ có thể đưa ra mức định giá cho mỗi bất động sản khác nhau? Vietmoney sẽ giải đáp chi tiết về các phương pháp định giá bất động sản!

1. Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp tiếp cận thị trường

Một trong các phương pháp định giá bất động sản phổ biến nhất hiện nay đó là tiếp cận thị trường. Tức là giá trị của bất động sản sẽ được thẩm định dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các loại bất động sản khác trên thị trường để so sánh rồi đưa ra một con số ước tính.

Trong thực tế giá trị các bất động sản có thể không giống nhau vì bị tác động bởi vị trí, đặc điểm pháp lý… Mặt khác, giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo thời gian.

Do đó, để có thể đưa ra định giá có tính chính xác nhất thì thẩm định viên sẽ phải tiến hành thu thập những giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản tương đương hoặc tương đối giống tài sản cần định giá. Tiếp theo họ còn phải tiến hành phân tích và điều chỉnh để đưa ra mức giá hợp lý.

2. Thẩm định giá bất động sản bằng cách tiếp cận từ chi phí

Phương pháp tiếp theo đó là tiếp cận từ chi phí. Nghĩa là giá trị của bất động sản sẽ được định giá dựa vào chi phí tạo lập cùng công trình xây dựng trên bất động sản giống hoặc tương đương công trình xây dựng trên bất động sản được tiến hành thẩm định. Khi thẩm định các thẩm định viên cũng sẽ cân nhắc tới cả yếu tố hao mòn của công trình xây dựng.

Hiện có 2 cách thẩm định giá bất động sản bằng tiếp cận từ chi phí, đó là:

Chi phí tái tạo

Thẩm định bất động sản theo chi phí tái tạo tức là dựa vào cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra một công trình xây dựng khác. Công trình được tái tạo sẽ giống với công trình xây dựng thẩm định và tính theo mức giá hiện tại trên thị trường cùng với chi phí hao mòn.

Chi phí thay thế

Để thẩm định bất động sản theo chi phí thay thế thì cần dựa vào cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra một công trình xây dựng tương tự như công trình được tiến hành thẩm định. Chi phí sẽ được tính theo mức giá thị trường ở thời điểm đó và giá trị hao mòn.

3. Thẩm định giá bất động sản bằng cách tiếp cận từ thu nhập

Tiếp cận từ thu nhập cũng là một cách có tính khả thi cao. Trong phương pháp này lại chia làm 2 phương pháp nhỏ hơn, đó là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp định giá này ước tính giá trị của tài sản dựa vào thu nhập thông qua chuyển hóa lợi tức của một năm. Để chuyển hóa lợi tức thì thu nhập sẽ được chia cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hoặc cũng có thể nhân thu nhập với hệ số thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Còn với phương pháp bằng dòng tiền chiết khấu sẽ dựa vào cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến thu được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua tỷ suất chiết khấu hợp lý.

Khi cần xác định giá trị quyền sử dụng đất của những miếng đất tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu thì ngân hàng hay các cửa hàng cầm đồ sẽ áp dụng phương pháp định giá này.

Xem thêm: Dịch vụ cầm sổ đỏ và điều kiện, thủ tục cầm sổ đỏ

4. Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ

Chiết trừ cũng là một phương pháp định giá tài sản được áp dụng khá nhiều, dùng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của những mảnh đất có tài sản gắn liền với đất. Nguyên tắc của phương pháp này là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản.

Xem thêm: Cửa hàng cầm đồ thanh lý xe uy tín tại TP.HCM

5. Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư

Cuối cùng là phương pháp thặng dư. Để xác định giá trị trên thị trường của tài sản định giá cần căn cứ vào giá trị vốn có.

Muốn xác định giá trị vốn có của tài sản thẩm định viên sẽ lấy kết quả sau khi giá trị ước tính sự phát triển của tài sản ấy trừ đi các khoản chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển của tài sản.

Trên đây là các phương pháp định giá bất động sản đang được các ngân hàng, cửa hiệu cầm đồ áp dụng hiện nay. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc gì về phương pháp định giá tài sản là bất động sản có thể liên hệ với Vietmoney để được các chuyên gia tài chính tư vấn, hỗ trợ.

Song song đó Vietmoney nhận cầm cố nhà đất với thủ tục đơn giản, hợp đồng minh bạch, rõ ràng. Với lãi suất tốt nhất chỉ từ 1%. Đặc biệt, thời gian giải ngân nhanh chóng, nhận tiền sau 10 phút chính là điểm nổi bật của Vietmoney. Liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline: 1900 8009 để được tư vấn chi tiết.