24/06/2025
Bạn đã bao giờ thắc mắc vì sao cùng là bất động sản nhưng mỗi nơi lại có mức định giá khác nhau? Ngân hàng, cửa hàng cầm cố hay các tổ chức tài chính dựa vào đâu để đưa ra con số chính xác? Định giá bất động sản không chỉ đơn giản là ước lượng giá trị mà còn tuân theo nhiều phương pháp và tiêu chí quan trọng.
Trong bài viết này, VietMoney sẽ giúp bạn hiểu rõ cách thức định giá, các yếu tố ảnh hưởng và những phương pháp phổ biến nhất hiện nay!
Phương pháp tiếp cận thị trường là một trong những cách định giá bất động sản phổ biến và được áp dụng rộng rãi hiện nay. Nguyên tắc cốt lõi của phương pháp này là xác định giá trị tài sản dựa trên việc so sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, trong thực tế, giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý, tiện ích đi kèm và biến động thị trường theo thời gian. Vì vậy, để đưa ra mức chính xác, thẩm định viên cần thu thập dữ liệu về các giao dịch gần nhất của những bất động sản có đặc điểm tương đồng. Sau đó, họ tiến hành phân tích, điều chỉnh các yếu tố chênh lệch nhằm xác định giá trị hợp lý nhất cho tài sản cần định giá.
Phương pháp này không chỉ giúp người mua và người bán có cái nhìn rõ ràng hơn về giá trị thực tế của bất động sản mà còn đảm bảo sự minh bạch trong các giao dịch tài chính liên quan.
Cách này dựa trên chi phí tạo lập và xây dựng một công trình tương đương với tài sản cần thẩm định. Khi áp dụng phương pháp này, các thẩm định viên sẽ xem xét cả yếu tố hao mòn theo thời gian để đưa ra mức giá hợp lý.
Hiện nay, có hai cách tiếp cận chi phí chính:
Chi phí tái tạo là khoản tiền cần thiết để xây dựng lại một công trình giống hệt với công trình đang được thẩm định, tính theo giá thị trường hiện tại. Trong quá trình định giá, các thẩm định viên sẽ xem xét mức chi phí thực tế và điều chỉnh theo mức độ hao mòn của công trình.
Chi phí thay thế là chi phí để xây dựng một công trình tương đương về công năng và tiện ích với công trình được thẩm định, nhưng có thể khác về thiết kế hoặc vật liệu. Mức giá cũng được tính theo giá thị trường tại thời điểm thẩm định và có điều chỉnh theo giá trị hao mòn.
Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp bất động sản có ít giao dịch so sánh trên thị trường hoặc khi đánh giá những công trình có giá trị đặc biệt như tòa nhà lịch sử, công trình công cộng hoặc tài sản có thiết kế độc đáo.
Phương pháp tiếp cận từ thu nhập là một cách khả thi và thường được áp dụng cho các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định. Phương pháp này giúp xác định giá trị tài sản dựa trên thu nhập mà bất động sản có thể mang lại trong tương lai. Hiện có hai phương pháp chính trong cách tiếp cận này:
Phương pháp này ước tính giá trị bất động sản dựa trên lợi tức mà nó tạo ra trong một năm. Giá trị tài sản được xác định bằng cách chia thu nhập ròng hàng năm cho tỷ suất vốn hóa phù hợp hoặc nhân thu nhập với hệ số thu nhập tương ứng.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu tính toán giá trị bất động sản bằng cách quy đổi tổng thu nhập dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại, sử dụng tỷ suất chiết khấu hợp lý. Cách tiếp cận này đặc biệt phù hợp với các tài sản có dòng tiền biến động theo thời gian.
Phương pháp này thường được ngân hàng, tổ chức tài chính và cửa hàng cầm đồ áp dụng khi xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc bất động sản có khả năng sinh lời cho chủ sở hữu. Đây là phương pháp hữu ích giúp đánh giá chính xác tiềm năng đầu tư và khả năng sinh lợi của bất động sản.
>>> Xem thêm: Sổ hồng và sổ đỏ khác nhau về giá trị pháp lý thế nào?
Phương pháp chiết trừ là một cách tiếp cận phổ biến, được áp dụng chủ yếu để xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với những bất động sản có tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như nhà ở hoặc công trình xây dựng.
Nguyên tắc của phương pháp này là tách giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Cụ thể, tổng giá trị thị trường của bất động sản sẽ được xác định trước, sau đó trừ đi giá trị công trình xây dựng hoặc tài sản trên đất để xác định phần giá trị còn lại của quyền sử dụng đất.
Phương pháp này thường được sử dụng trong trường hợp cần đánh giá giá trị đất độc lập, phục vụ cho các mục đích như mua bán, thế chấp hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng.
>>> Xem thêm: Dịch vụ cầm đồ 24h giải ngân nhanh, uy tín tại TP. HCM
Phương pháp thặng dư đặc biệt áp dụng cho những tài sản có tiềm năng phát triển hoặc tạo ra giá trị gia tăng trong tương lai.
Nguyên tắc của phương pháp này là xác định giá trị thị trường của bất động sản dựa trên giá trị vốn có của nó. Cụ thể, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị phát triển tiềm năng của tài sản, sau đó trừ đi tổng chi phí phát sinh để đạt được sự phát triển đó (bao gồm chi phí xây dựng, quy hoạch, tài chính, pháp lý…). Phần còn lại chính là giá trị thặng dư của bất động sản.
Trên đây là các phương pháp định giá bất động sản đang được ngân hàng, tổ chức tài chính và cửa hàng cầm đồ áp dụng. Hy vọng bạn đã có được những kiến thức cần thiết để đưa ra các quyết định thông minh liên quan đến tài sản của mình.
VietMoney – Cầm Đồ Chính Trực
Hơn 8 năm đồng hành, VietMoney luôn là chỗ dựa tin cậy, hỗ trợ tài chính kịp thời để bạn vượt qua khó khăn. Với chúng tôi, sự tử tế, chân thành và đáng tin cậy là những giá trị cốt lõi, giúp bạn vượt qua mọi thử thách.
Bài viết mới nhất
