Home > Kinh nghiệm cầm đồ > Các điều kiện vay thế chấp nhà ở tại ngân hàng – Tư vấn luật đất đai

Các điều kiện vay thế chấp nhà ở tại ngân hàng – Tư vấn luật đất đai

Đội ngũ VietMoney

03/12/2024

Nhà ở là một trong các tài sản được sử dụng để thế chấp khi có nhu cầu vay ngân hàng phổ biến nhất bởi giá trị tài sản cao, có thể vay được khoản vay lớn. Tuy nhiên, không phải nhà nào cũng có thể thế chấp. Muốn thế chấp nhà ở cần phải đảm bảo đáp ứng được các điều kiện vay thế chấp nhất định của ngân hàng. Đó là những điều kiện gì? Hãy cùng tìm hiểu ngay sau đây!

1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2003, theo đó, đất muốn thế chấp phải:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất không thuộc diện đang tranh chấp
Đất vẫn đang trong thời gian sử dụng
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

2. Điều kiện thực hiện

Đối với trường hợp muốn thế chấp nhà ở thì nhà ở lẫn người đi thế chấp đều phải đáp ứng được các điều kiện quy định. Cụ thể:

2.1 Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2014 có quy định cụ thể về các điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch như sau:
Nhà ở muốn tham gia giao dịch phải có Giấy chứng nhận được cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp theo đúng quy định pháp luật, trừ trường hợp nhà đang trong quá trình xây dựng, vẫn chưa được đưa vào nghiệm thu, sử dụng hay còn gọi là nhà ở thành hình trong tương lai
Nhà ở phải đảm bảo không thuộc diện đang xảy ra tranh chấp, kiện cáo, khiếu nại quyền sở hữu và nếu thuộc diện nhà ở sở hữu có thời hạn thì phải còn thời hạn sở hữu
Không bị cơ quan có thẩm quyền kê biên nhằm mục đích thi hành án hoặc không kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực
Nhà dùng để thế chấp không nằm trong diện nhà đã có quyết định thu hồi đất hay có thông báo phá dỡ, giải tỏa do cơ quan có thẩm quyền thông báo

2.2 Điều kiện của người đi thực hiện thế chấp

Điều kiện đối với người đi thế chấp nhà đất ở được quy định trong khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 cụ thể như sau:

Người vay phải là người sở hữu nhà thế chấp hoặc được chủ sở hữu nhà thế chấp đồng ý ủy quyền để mang đi thế chấp theo đúng quy định pháp luật
Nếu người vay là cá nhân thì phải đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
Trường hợp người vay là tổ chức thì buộc phải có tư cách pháp nhân

Lưu ý: Như các bạn đã thấy, điều kiện thế chấp nhà ở và đất không giống nhau. Nếu một người có nhà ở riêng lẻ và có mong muốn được thế chấp cả nhà lẫn đất thì chỉ có thể thế chấp được khi: Đất đáp ứng được điều kiện trong khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và nhà ở đáp ứng được điều kiện trong khoản 1 Điều 188 Luật Nhà ở năm 2014.

3. Thế chấp nhà ở đang cho thuê quy định ra sao?

Trong trường hợp này dựa theo Điều 146 Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định cụ thể, rõ ràng như sau:

Người có nhà ở đang cho thuê hoàn toàn có quyền được mang nhà đi thế chấp nhưng trước đó buộc phải có văn bản thông báo cụ thể về việc thế chấp này cho bên thuê nhà. Bên thuê nhà có quyền được tiếp tục thuê cho tới khi kết thúc hợp đồng cho thuê nhà ở đã kí trước đó
Bên thuê nhà vẫn có thể tiếp tục thuê cho tới khi hết hạn hợp đồng thuê đã ký kể cả khi nhà ở đang cho thuê bị tiến hành xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Ngoại trừ trường hợp bên cho thuê có thỏa thuận khác hoặc vi phạm các quy định trong khoản 2 Điều 132 của Luật Nhà ở năm 2014

4. Thế chấp về nhà ở thuộc sở hữu chung quy định thế nào?

Trong Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định cụ thể như sau:

Nhà sở hữu chung nếu muốn đem đi thế chấp để vay vốn ngân hàng thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nơi ở đó bằng văn bản theo đúng quy định pháp luật. Trừ trường hợp, nhà ở thuộc sở hữu chung được mang đi thế chấp dưới dạng theo phần
Tất cả các chủ sở hữu nhà ở chung hợp nhất khi đem đi thế chấp đều có trách nhiệm và nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở như nhau

5. Quy định khi thế chấp được hình thành trong tương lai hoặc dự án đầu tư đang xây dựng nhà ở

Cũng trong Luật Nhà ở năm 2014, thế chấp nhà ở thành hình trong tương lai hoặc dự án đầu tư đang xây dựng nơi ở được quy định chi tiết như sau:

Pháp luật nước ta cho phép các chủ đầu tư dự án xây dựng được quyền mang dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án đi thế chấp tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động ở Việt Nam với mục đích vay vốn để đầu tư xây dựng dự án hoặc nhà ở đó. Tuy nhiên, nếu sau khi đã thế chấp mà chủ đầu tư lại có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định pháp luật hoặc muốn bán hay cho thuê nhà ở đó thì trước đó bắt buộc phải tiến hành giải chấp nhà ở trước nếu không mọi hoạt động huy động vốn góp, mua bán, cho thuê đều vô hiệu, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên góp vốn, mua, thuê đồng ý
Trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà phải xác định và nêu rõ nhà ở đã được giải chấp, cho phép ký hợp đồng huy động vốn góp, mua bán hay cho thuê
Theo quy định của pháp luật, trên thửa đất hợp pháp của mình, các cá nhân, tổ chức được quyền xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Mặt khác, các cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư thế chấp tại tổ chức tín dụng cũng có thể mang đi thế chấp để vay vốn mua nhà ở hoặc là để xây dựng nhà ở đó

6. Cá nhân có được thế chấp nhà ở hoặc bất động sản cho cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng để vay tiền không?

Xoay quanh câu hỏi này, có khá nhiều vấn đề và mâu thuẫn trong quy định luật pháp.

Trong Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai có quy định cá nhân, tổ chức sở hữu nhà ở, đất đai được quyền thế chấp cho cá nhân hoặc tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong Luật Nhà ở thì quy định cá nhân chỉ được thế chấp nhà ở cho một tổ chức tín dụng.

Sở Tư pháp TPHCM cho biết vẫn chưa có sự thống nhất về quan điểm giải quyết những tình huống như vậy cho cá nhân không phải tổ chức tín dụng, nên Sở Tư pháp vẫn cần phải xin ý kiến của Bộ Tư pháp.

Còn theo như các công chứng viên thì việc thế chấp cho tổ chức tín dụng xảy ra khi người thế chấp đảm bảo cho nhiều khoản vay. Còn nếu chỉ để đảm bảo một khoản vay thì có quyền thế chấp cho cá nhân.

Thế nhưng, tới ngày 12/09/2013, trong công văn số 339 do Sở Tư pháp TPHCM nhận được có nêu rõ cá nhân chỉ được thế chấp nhà đất cho các tổ chức tín dụng chứ không được quyền thế chấp cho các tổ chức, cá nhân khác.

Như vậy có thể thấy, theo quy định, nếu muốn thế chấp nhà đất thì buộc phải thế chấp cho các tổ chức tín dụng. Và nếu các bạn có nhu cầu cầm cốtài sản như trên có thể tìm đến với Vietmoney để được thế chấp với hạn mức cao, số tiền vay lớn, giải ngân nhanh chóng, thủ tục đơn giản và mức lãi suất thấp nhất thị trường, chỉ từ 1%. Vietmoney là tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp, được cấp Giấy phép hoạt động bởi cơ quan có thẩm quyền, đảm bảo hoạt động uy tín, chuyên nghiệp.

VietMoney – Cầm Đồ Chính Trực

Hơn 8 năm đồng hành, VietMoney luôn là chỗ dựa tin cậy, hỗ trợ tài chính kịp thời để bạn vượt qua khó khăn. Với chúng tôi, sự tử tế, chân thành và đáng tin cậy là những giá trị cốt lõi, giúp bạn vượt qua mọi thử thách.